如果您希望在來到英國後立刻入住長租的租盤，可以考慮在香港與提供此類服務的Sourcing Agents 聯絡。在大多數的情況下，您需要繳付相關的介紹費用，因應您所選擇的服務計劃及希望租住的地區，價格通常由幾百鎊至2000英鎊不等。要注意，根據英格蘭的租屋法例，業主在簽定租約時，必須確保租客是有Right To Tent，如果您希望移民到英國蘭定居，必須要確保您在取得BNO Visa後才與業主簽下租約。

如果您希望節省第一點所提及的佣金或服務費用，希望來到英國自己睇屋及與本地的地產公司租屋，您可以在移民到英國前，提早預先租兩星期至一個月的Airbnb公寓或酒店房間暫住。要注意，如果您打算在8月或9月移民到英國，可能需要花較長時間來找屋，因為8月和9月是旅遊旺季，亦是學生找長租房屋的旺季。如果您打算在英國買樓，建議大家避免隔山買牛，可以來到英國了解英國的生活環境後，親身睇樓後才開始買樓程序。

如果是整個家庭移民到英國，建議大家先了解英國的Overcrowding Law法例，按人數及子女年齡來選擇合適的屋來入住。您可以參看這篇有關英國Overcrowding Law的文章來了解更多英國租屋買樓法例。

如果希望在來到英國後順利租屋，您應該在來香港前預備以下的文件:

• 收入証明 (例如銀行戶口電子帳單、糧單)
• 如果您在英國沒有任何工作歷史，有機會需要提供可以繳付3個月至1年租金的財政証明。
•  如果您在香港有租住房間或房間，請向現有業主要求Landlord reference，證明您是一位好租屋。
• 部份地產公司亦會要求Personal reference (個人介紹信)和／或Job reference。
• 了解如何使用share code來向業主或地產公司來証明您在英國有right to rent。 您可以參考這篇如何使用BNO Visa share code的文章來了解更多。

您應該預先做好資料搜集，留意英國有什麼租屋陷阱，詳情可以參考這篇有關英國租屋陷阱 — BNO 英國租屋 ：常見的租屋詐騙手法及如何提防的文章。

您可以參考此文章來了解什麼是Let Agreed．

您應該在簽訂任何租約前，了解英國租屋法例及了解租客的權益。英國有法例監管負責長租的地產公司/住宅租賃代理，並要求他們遵守一套行為守則（Code of Practice for Residential Letting Agents)。在英格蘭，Residential Letting Agents需要遵守與住宅物業的出租和管理有關的所有法律，特別是以下的法律:

• General Data Protection Regulation (or any successor legislation) 《通用數據保護條例》（或任何後續立法）
• the Consumer Protection from Unfair Trading Regulations 2008 (CPRs) 消費者《防止不公平交易條例》2008（CPR）
• Business Protection from Misleading Marketing Regulations 2008 商業保護免受誤導性營銷法規 （2008年）
• Consumer Contracts (Information, Cancellation and Additional Charges) Regulations 2013 消費者合同（信息，取消、和額外費用）條例2013年
• Energy Act 2011 (Green Deal) 能源法（綠色交易）2011
• Landlord and Tenant Act 1985 屋主和房客法1985年
• Housing Act 1988, 2004  住房法 1988, 2004 
• Competition Act 1998
• Immigration Act 2014
• Consumer Rights Act 2015 消費者權益法 – 2015年
• Deregulation Act 2015
• Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018
• Tenant Fees Act 2019
• all other current and relevant primary and secondary legislation and any local licensing obligations

另外， 地產公司應該為屋主和租戶提供符合公平的服務， 並且您不應該透過不誠實、欺騙、操縱或涉及虛假陳述等方法來尋求業務。 地產公司亦必須避免對雙方進行任何可解釋為攻擊性行為或騷擾的行為。

您可以按此下載Code of Practice for Residential Letting Agents。

您應該在租屋前了解Tenant Fee Acts 2019 ，因為這個法例來英國政府用來保障租客不被業主或地產公司來濫收費用。詳情可查看此文章了解什麼是英國的Tenant Fee Acts。您亦可以參考以下圖片來直接了解業主或地產公司可以向您收取的相關費用。

根據《2015年消費者權益法》要求, 由2014年10月1日開始， 在英格蘭及Wales經營出租和管理的地產代理公司必須加入approved redress schemes: The Property Ombudsman Limited 或Property Redress Scheme。如果您想知道您租住的地產公司有否加入這兩個計劃的其中一個，您可以在以下兩個網站搜尋相關的名稱：

• The Property Ombudsman Limited — 查找TPO成員
• Property Redress Scheme —尋找參與Property Redress Scheme 的地產公司 

法例規定，如果經營出租和管理的地產代理公司沒有加入approved redress schemes，可能會被處罰款最高五千英鎊嘅罰款，並被吊銷執照。因此，我們建議大家在租屋前，先到這兩個網站查看該公司是否The Property Ombudsman Limited 或Property Redress Scheme的成員之一。如果發現該公司並沒有參與這兩個approved redress schemes的其中一個，建議大家不要與這間公司租住房屋居住。

如果您對英國地產公司的服務有任投訴，而您自己之間無法解決，可以如何處理?您可以了解該公司參與哪個approved redress schemes，然後與相關計劃的機構投訴。

如果您打算與朋友合租房屋，您必須根據您的租住人數了解是否需要申請只有ＨＭＯ牌照的物業。您可以查看這篇非常有用的「英國租屋知識 – 什麼是HMO Flat – House In Multiple Occupation? 」文章來了解更多。

英國有什麼的租約類型? 根據Housing Act 1996法例，如果您住在英格蘭，您的租屋情況符合以下條件，您與私人業主或地產公司所簽的租約必須是assured shorthold tenancy (AST)。

• 您的租約於1997年2月28日或之後開始

• 你並非與屋主同住

• 您的年租金不超過100，000英鎊

• 如果您住在倫敦，您的年租金超過1000英鎊；如果住在倫敦以外，您的年租金為250英鎊以上

• 您所住的地方不屬於Business tenancy 或 tenancy of licensed premises

• 您所住的地方不屬於Holiday let

• 您的業主不是local council

如果您的情況符合以上所有條件，您必須確定您所簽的租約是 Assured shorthold tenancy (AST)，以保障您的個人權益。

如果您是住在蘇格蘭，您所用的租約叫「Private residential tenancy」。

1. 首先，Assured shorthold tenancy 可以是:

• 固定期限: 通常為6或12個月 (fixed term – often 6 or 12 months)或
• 周期性 : 每周或每月繼續租住 (periodic – rolling weekly or monthly)
• 某些租約/合同包含中斷條款 (break clause)，允許你透過發出通知提前終止合同。

   

2. 另外，如果您的屋主沒有給您合同或租約，您可以要求他們提供租約基本條款的書面聲明 （a written statement of the basic terms of your agreement）。 如果您要求，您的屋主 （landlord) 必須以書面形式提供以下信息：

• 租賃開始日期 (start date of tenancy)

• 應付租金和租金到期日 (rent payable and rent due date)

• 任何租金審查條款 (any rent review clause)

• 任何固定期限協議嘅長度 (the length of any fixed term agreement)

3. 如果您是經地產公司租住該物業/房屋／房間，你有權要求獲得屋主的姓名同地址。

4. 在您搬入之前，您的屋主必須給您最新的以下副本：

• gas safety certificate
• energy performance certificate for the building (建築能源績效證書)
• 如果您的租約在2015年10月1日或之後開始或續簽，您的屋主還必須為您提供How to rent guide。

5. 如果您每周支付租金，則您有權獲得rent book。

6. 您的業主必須給您一份法律通知，作為終止租約的第一步。如果您是Assured shorthold tenants，他們必須用以下其中一個條例來叫您搬走，不能無故把您趕走： 

• a Section 21 notice
• a Section 8 notice
• 詳情可查看英國政府這篇Evicting tenants (England and Wales)文章。
• 在某些情況下，如果符合以下所有情況，業主亦可以在不給出任何理由的情況下收回他的物業。
  – 你業主已在押金保護計劃中保護咗租戶嘅押金 You’ve protected your tenants’ deposit in a deposit protection scheme
  – 租客必須離開嘅日期係原始租約開始後至少6個月The date they must leave is at least 6 months after the original tenancy began (the one they signed on first moving in)
  -租客有定期租約，或固定租約，而業主沒有在固定期限結束前叫您離開 They have a periodic tenancy – or they have a fixed-term tenancy and you are not asking them to leave before the end of the fixed term
• 業主必須向租戶發出書面通知，表明他希望收回房產 「notice to quit」，以及租戶必須離開嘅日期。詳情可到英國政府網站 Tenancy agreements: a guide for landlords (England and Wales) 了解更多。

如果您的租約是Assured Shorthold Tenancy，您的業主或地產公司必須透過政府應可的計劃 (government approved scheme) 來保障您的按金。業主或地產公司必須在30天內把您所支付的按金存到政府應可的計劃中，並為您提供相關的書面信息，包括：

• 租賃地方的押金金額／按金金額同地址 the deposit amount and address of the tenancy 
• 退還按金日期及何時可以扣除您的按金 return of your deposit and when deductions can be made
• 如果你不同意按金被扣除，您可以如何使用該計劃嘅爭議解決服務 how to use the scheme’s dispute resolution service if you can’t agree 
• 如果您在租約結束時沒有得到屋主的回應，會發生什麼情況 what happens if you get no response from your landlord at the end of the tenancy
• 如果您住在英格蘭，政府應可的按金計劃 （deposit protection scheme providers）包括：
  – Deposit Protection Service (DPS) 存款保障服務（ DPS ）
  – Tenancy Deposit Scheme (TDS) 租賃押金計劃（ TDS ）
  – mydeposits

• 你需要您所租住的房屋的郵政編碼，姓氏，租賃開始日期和存款金額才能進行搜索。如果您在訪問在線帳戶時遇到問題，可以致電您的計劃機構查詢資料：
  – Deposit Protection Service (DPS) – 0330 303 0030
  – Tenancy Deposit Scheme (TDS) – 0300 037 1000
  – Mydeposits – 0333 321 9401
  

• 您的業主必須喺你哋雙方同意退還幾多金額之後嘅10天內退還您的押金。
• 詳情可參看英國政府的 Tenancy deposit protection，或參考下圖:
  

如果屋主沒有把按金放到英國政府的按金計劃中，即違反了押金保護規則 （breaks deposit protection rules），沒有在時限30天內保護您的押金，沒有在30天內發書面通知給您，沒有將按金放到計劃中，該屋主將受到處罰。您可以考慮對未能保護您的押金或延遲保護押金的屋主或地產公司提出賠償要求。您將會獲得1-3倍的按金金額賠償。您有6年的時間提出索賠，因此通常最好等到您的租約結束後才提出索賠。

如果您是住在蘇格蘭，您所簽的租約不應該是Assured shorthold tenancy (AST)。為了對租客提供更大的保障，如果該房屋是您的唯一住址，由2017年12月1日起，所有新簽訂的租約必須「Private residential tenancy」。這類Private residential tenancy的租約期限是open ended （開放式）的，即沒有固定的長度，如6或12個月。 這意味著您的屋主不能僅僅因為您已經在該物業中居住了6個月而要求您離開。

如果您在英國租屋，您的英國租屋預算不應該只包括您的估算租金 (estimate the cost of your rent)，因為您通常都需要自行繳付相關的帳單。您的業主亦可能會直接替您支付其中一些費用， 並透過租金向你收取費用。您應該把以下的費用加入到您的租屋預算之內:

• 市政稅 （通常每月支付） Council Tax — (usually paid monthly – England, Scotland and Wales）
• 水費（通常按月支付） Water bills (usually paid monthly) 水費（通常按月支付）（注意:蘇格蘭的水費已包在Council Tax中)
• 服務費（某些物業可能需要您按月或按年支付管理費）Service charges (in some properties – paid monthly or annually)
• 煤氣費 Gas bills (either by a pre-payment meter, monthly by Direct debit)
• 電費  Electricity bills  (either by a pre-payment meter, monthly by Direct debit)
• 電視許可證（按月或按年支付) TV licence (paid monthly or annually – 訪問 tvlicensing.co.uk 以了解費用）
• 家用固定電話費  （加上任何連接費-可以按季度或每月支付）(如果您只打算使用手提電話號碼，可以不用計算這項費用) Landline phone bill (plus any connection charges – can be paid quarterly or monthly)
• 財產保險（每月或每年支付）Contents insurance (paid monthly or annually)
• 家用Ｗi-Fi費用 （按月或按季度支付） Broadband bill (paid monthly or quarterly)

您可以按此前往使用MoneyHelper的英國租金預算/生活預算計劃器來計算每月所需的費用。

• 英格蘭及威爾士 – Check Council Tax bands via the GOV.UK website (England and Wales)
• 蘇格蘭 – Check Council Tax bands in Scotland
• 北愛爾蘭 – Check rates for rental property in Northern Ireland

如果您想了解英國Council Tax，可以睇下以下的影片來了解更多。

如果您想知道您應該與業主簽訂什麼類型的租約，您可以使用這個非常有用的Tenancy Rights Checker來了解您的權利，只需答幾個簡單嘅問題就可以立刻知道。

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